• Keithustthubs
• 16 Jul 2025
• Дом, квартира, стройка, ремонт
• 16 Прочтений
• 0 Комментариев

Новый рынок новостроек

Финансовые кризисы не только снижают цены на мировом рынке новостроек, но и меняют многие его качественные параметры.
Девелоперы делают ставку на меньшие площади и большую «экономность»…

Кризис жестоко ударил по рынку новостроек, который подпитывали два источника финансов - деньги населения и кредитные средства. У большинства застройщиков не было достаточной финансовой базы, чтобы обеспечить возведение дома. Когда банки прекратили выдавать кредиты, а население перестало покупать квартиры, рынок схлопнулся. Новые объекты на рынок почти не выводились.

«Заморозились все “бумажные”, то есть неначатые, проекты и часть тех, где уже велось строительство. Заморозились и даже значительно скорректировались цены на жилую недвижимость с учетом уменьшения спроса», - комментирует ситуацию директор департамента новостроек Est-a-Tet Юлия Гераськина.

Ситуация на первичном рынке постепенно нормализуется и строительство возобновляется. «Спрос на новостройки опять выше предложения. Этому способствует, с одной стороны, снижение процентных ставок по кредитам для застройщиков, с другой - развитие ипотечных программ и конкуренция банков», - поясняет директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиан Гутман.

Риелторы отмечают: интерес покупателей к объектам первичного рынка увеличивается каждый месяц. «В I квартале доля новостроек в общем объеме заключенных нами сделок составила 35%, в апреле-мае - 50%. Совсем недавно эта доля не превышала 10%», - говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Отмечает увеличение числа сделок и Юлия Гераськина: «Хорошо реализуется проект “Нахимово”, отлично идут продажи в “Скай-Форт”. Кризис перестает влиять на спрос. Кроме того, ушли инвесторы, рассчитывавшие на сверхприбыли и “разогревавшие” рынок».

Цены стабилизировались. «Летом колебания стоимости вряд ли превысят 2%. И хотя ряд игроков выведет на рынок новые проекты, наиболее ликвидное жилье - качественное и доступное по цене - будет вымываться», - говорит Юлиан Гутман.

Рынок похудел

В целом рынок новостроек заметно похудел. По данным Est-a-Tet, объем предложения в Москве сегодня составляет 290-300 домов. На объектах, которые были на завершающей стадии, квартиры распроданы. На многих, только начинавшихся, продажи прекратились. Но поскольку заметно упал спрос, это не привело к тяжелым последствиям.

Столкнемся ли мы в скором будущем с дефицитом новостроек? Ряд экспертов считает это неизбежным: слишком много строек было заморожено. «Сейчас должны были продаваться нереализованные проекты. В ближайшие два года дефицит реален, особенно на фоне роста спроса», - уверена Юлия Гераськина. В инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» также считают такую перспективу реальной. По оценкам компании, предложение сократилось примерно на 40%.

Другие аналитики считают, что реальной угрозы нет, а словом «дефицит» манипулируют, создавая искусственный ажиотаж. «Разговоры о дефиците новостроек выгодны застройщикам: это попытка в очередной раз разогнать рост цен. Если бы доходы населения вернулись на уровень 2008 года, рынок действительно не мог бы удовлетворить спрос. Но восстановление экономики и доходов идет медленно. Пресловутый отложенный спрос может быть удовлетворен предложением в крупных проектах квартальной застройки на окраинах промышленных зон», - полагает ведущий специалист аналитического центра ГдеЭтотДом Алексей Попов.

Курс на экономность

На посткризисном рынке новостроек можно выделить три основные перемены по сравнению с предыдущим «золотым веком», когда в России раскупалось все, что строилось. Эти перемены - существенное увеличение доли жилья экономкласса; рост предложения квартир с отделкой; уменьшение площадей квартир бизнес-класса и квартир в «элитных» новостройках.

Первая тенденция проявляется особенно ярко: ее отмечают все риелторы. «Еще несколько лет назад строительство панельного жилья в Москве казалось невозможным: все недорогие дома возводились только в спальных районах за МКАД и в городах-спутниках. Кризис показал, что быстровозводимое панельное жилье в Москве пользуется повышенным спросом и может приносить хороший доход. Учитывая заметную переориентацию покупателей на более бюджетные предложения, будущее жилья экономкласса в Москве выглядит перспективным», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая.

Поначалу спросом пользовались самые дешевые объекты - небольшие квартиры в панельных домах, но все больше покупателей стало интересоваться не только стоимостью, но и качественными характеристиками жилья. «Значительно увеличился спрос на проекты повышенной комфортности - монолитные высококачественные дома с невысокой стоимостью квартир», - отмечает ведущий аналитик компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.

Предложение на рынке экономкласса пополнилось за счет вывода на рынок крупных проектов - серийных панельных домов (жилые комплексы «Алексеево», «Нахимове», «Юрлово», «Битцевский») и монолитных домов индивидуальных серий (микрорайон «Царицыно», ЖК «Богородский).

Именно экономкласс пользуется спросом, и такие квартиры быстро раскупаются. В продаже остаются либо объекты на начальной стадии строительства, либо квартиры в почти готовых домах, но большие по площади и стоимости. Спрос на жилье экономкласса в столице еще долго не будет удовлетворен. «Количество новостроек снижается на протяжении пяти лет. Согласно генплану развития Москвы, для удовлетворения спроса на дешевые новостройки нужно возводить не менее 3 млн кв. м такого жилья в год. Дефицит в этом сегменте составит 2,5 млн кв. м», - поясняет Мария Литинецкая.

Вторая тенденция - качественная чистовая отделка квартир. Это еще одна попытка застройщиков простимулировать спрос. Покупатель может выбрать один из предлагаемых вариантов либо получить компенсацию за отсутствие отделки. Сейчас в Москве появляются проекты с отделкой не только в панельных, но и в монолитных домах.
Правда, качество построенных в кризис домов может быть хуже. «Застройщики экономили на стройматериалах, рабочей силе. И одновременно находились под прессингом столичной администрации, требовавшей сдавать квадратные метры и рапортовать об отсутствии кризиса», - говорит Алексей Попов.

Цифры нового рынка Около 70% сделок на сегодняшнем рынке относится к новостройкам эконом- и комфорт-класса. Примерно 80% продаж происходит в готовых или почти готовых домах.

По данным Марии Литинецкой, в Москве основное предложение приходится на Западный и Северо-Восточный округа (23 и 19%). Минимальное предложение - в ЮВАО и Зеленоградском АО (2,7 и 1,3%). В реализуемых объектах почти 50% всего предложения - двух- и трехкомнатные квартиры. Больше всего строят монолитных домов по индивидуальным проектам - 83%.

В Подмосковье основной объем предложения сосредоточен в пределах 10 км от МКАД: 50% всех новостроек. В основном это монолитные и монолитно-кирпичные дома (61% от общего объема). На панельные дома разных серий приходится около 34% предложения. По мере удаления от МКАД возрастает процент домов, возводимых по индивидуальным проектам. «Стоимость квадратного метра в панельных домах и монолитно-кирпичных, построенных по индивидуальным проектам, зачастую сопоставима, несмотря на очевидные преимущества последних», - замечает Мария Литинецкая.

Скидки и бонусы

Судя по всему, время больших скидок на рынке новостроек окончательно минуло. Рынок уже не в том плачевном состоянии, в каком он был в разгар кризиса. Застройщики, скорректировав цены, не готовы идти на большие дисконты.

Однако спрос еще далек от докризисного, многие потенциальные покупатели по-прежнему откладывают покупку квартиры. «Грамотные продавцы стремятся договориться с покупателем, в том числе за счет предоставления скидок. Пока продавцы готовы уступить около 5%», - говорит Юлиан Гутман. Такие скидки, например, предлагает компания «Главмосстрой» в некоторых корпусах микрорайона «Мичуринский» и на ул. Академика Опарина. «Компания “Пересвет-Инвест” обсуждает возможность получения индивидуальных скидок при покупке квартир в ЖК “Петровский парк” и “Алексеевский”; “Сити-XXI век” предоставляет скидки при покупке квартир в ЖК “Янтарный город”», - приводит примеры Константин Ковалев.

Практически всегда скидка сопряжена со стопроцентной оплатой покупаемой квартиры: у покупателя есть выбор - либо рассрочка при оплате, либо дисконт. Наиболее крупные скидки можно получить при покупке квартиры в объектах в самом начале продаж: на них могут быть установлены особые, «аппетитные» цены. Но такие моменты нужно ловить. И это будут дома в начальной стадии строительства, что всегда сопряжено с повышенными рисками.

Рассрочку на первичном рынке можно получить почти на любом объекте. Есть два варианта: беспроцентная и под 10-16% годовых. Беспроцентная рассрочка обычно предоставляется на срок до полугода, процентная - на два-три года. Однако риелторы говорят, что беспроцентная рассрочка сейчас явление нечастое. «Некоторые застройщики еще предлагают эту опцию, но только на отдельные объекты и при большом первоначальном взносе. Например, компания “Пересвет-Инвест” дает беспроцентную рассрочку до конца строительства в ЖК “Петровский парк” и “Алексеевский” при первоначальном взносе от 75-80%», - говорит Константин Ковалев.

Анна Шехова