• MixaSU
• 18 Sep 2025
• Бизнес и экономика
• 7 Прочтений
• 0 Комментариев

Устойчивая Англия

Английский рынок недвижимости возвращает себе все докризисные бонусы: международный спрос, устойчивость, престижность и доступную ипотеку

Мировой финансовый кризис не прошел для Великобритании бесследно. Страна пережила одну из самых сильных рецессий с 1930-х годов. Коллапс не мог не отразиться на рынке недвижимости. С 1997 по 2007 год цена на квадратные метры в Великобритании росла, однако внутренний спрос был плотно завязан на систему доступной ипотеки. Когда банки сократили объемы выдачи и ужесточили условия кредитования, спрос на жилье резко сократился. Международный же спрос упал из-за экономической нестабильности. В результате недвижимость в 2007-2008 годах дешевела: в 2008-м среднее снижение цен, по данным Knight Frank, составило 14,7%. «В основном пострадали строители и спекулянты недвижимостью. Те, кто купил дом для себя, ничего не потеряли. Ставки по ипотеке снизились, значит, уменьшились выплаты. А в долгосрочной перспективе цена все равно вырастет», - считает директор департамента жилой недвижимости компании Chesterton Екатерина Тейн.

Меньше всего пострадал Лондон, где до 40% покупок совершают состоятельные иностранцы, включая россиян. В центре столицы цены держались долго, а стоимость самой дорогой недвижимости даже поднялась. «Но в конце 2008 года произошло падение на 15-20%. Одновременно резко подешевел фунт, и в пересчете на доллары снижение цен составило около 50%. Это быстро простимулировало спрос со стороны иностранцев, - рассказывает Екатерина Тейн. - Инвестиции в английскую недвижимость стали альтернативой золоту и акциям. Все уверены, что Лондон и в будущем останется финансовым центром мира, а дополнительным стимулом являются будущие Олимпийские игры».

По данным IntermarkSavills, в 2009 году количество сделок на рынке жилья премиум-класса Лондона достигло 80% от пикового показателя 2006-2007 годов. По словам Дженнифер Фурт, главы русского отдела IntermarkSavills, в прошлом году доля иностранных покупателей недвижимости премиум- класса в британской столице составила 55%. Даже в 2006-2007 годах этот показатель не превышал 45%.

Новая история цен

С марта 2009 года английское жилье тихо, но стабильно дорожает. По данным Глобального индекса цен на жилье Knight Frank, за год (по состоянию на конец I квартала 2010 года) цены выросли на 8,8%. Особенно отличается в этом плане Лондон с престижными районами Найтсбридж, Белгравия, Челси, Кенсингтон, Мэйфэр и близкими к ним. Например, такой район, как Marylebone, который находится через дорогу от Мэйфэра, подорожал за последний год более чем на 15%.

По оценкам риелторов, это связано с острым дефицитом на рынке жилья премиум-класса. «Иностранные собственники недвижимости не стремятся выставлять свои объекты на рынок. К ним присоединились и британские домовладельцы: в ожидании первых шагов нового правительства они не торопятся принимать решения о продаже», - говорят в IntermarkSavills.

Изменения в налогообложении (50%-ный подоходный налог на высокие доходы, повышение гербового сбора на собственность дороже 1 млн фунтов) также не способствуют увеличению предложения. Правда, эксперты IntermarkSavills считают, что продавцы начнут действовать в ближайшие месяцы.

Есть и другие причины, которые обусловливают быструю реабилитацию рынка после кризиса. Например, доступная и довольно дешевая ипотека. Банки снова активизировались, и ипотечные деньги подогревают спрос. Дешевая ипотека отчасти нейтрализует влияние снижения зарплат, невыплаты бонусов и безработицы.

Поэтому рост цен, пусть и меньший, чем в Лондоне, отмечается во всех районах страны. «По нашим прогнозам, восстановление цен до пиковых значений 2007 года произойдет с 2013 по 2017 год во всех регионах Великобритании. Самый сильный рост покажут Лондон (не только центральный), юго-восток и Ист-Мидлендс», - рассказывает директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева. По прогнозам компании, с 2008 по 2014 год цены вырастут на 21,5%. Средняя цена дома (£156,800 в 2008 году) к 2014 году поднимется до £190 500.

Вплоть до поместья

В Великобритании нет ограничений на покупку недвижимости нерезидентами. Им доступен весь ассортимент рынка: участки, квартиры, поместья. «Российских покупателей помимо жилья в Лондоне интересуют поместья недалеко от столицы и на севере страны, сочетающие приватность и возможность охоты, рыбалки и т.д. После кризиса такие земли подорожали на 33%», - рассказывает Екатерина Тейн.

Английские поместья напоминают русские дворянские усадьбы - много земли и много построек. Например, сегодня продается поместье, включающее в себя дом с 10 спальнями, два отдельных коттеджа и пристройку для прислуги. Оно располагается на 27 га земли рядом с королевскими охотничьими угодьями на юге Англии. Стоят такие владения от £4 млн и выше.

Но пока наши соотечественники отдают предпочтение вторичному рынку Лондона и загородным объектам вблизи столицы. Например, Ст. Джордж Хилл и Вентворт Мей- нор под Лондоном - аналоги русской Рублевки. Цены соответствующие. Так, Knight Frank продает сейчас новый дом в Ст. Джордж Хилл с шестью спальнями, пятью гостиными, шестью ванными комнатами, садом, бассейном и паркингом на территории 0,6 га «всего» за £12,5 млн. Близкий по характеристикам дом в Вентворте стоит £10 млн. «При этом загородное жилье здесь дешевле, чем в Московской области. Средняя цена в Подмосковье - $5150 за 1 кв. м, это на 12,6% дороже домовладения под Лондоном», - говорит Елена Юргенева.

Но это не означает, что английская недвижимость - прерогатива исключительно мультимиллионеров. Даже в Лондоне немало квартир стоят не дороже, а то и дешевле московского жилья того же класса. За $150-200 тыс. можно купить апартаменты площадью 45 кв. м в комплексе, строящемся в месте проведения лондонской Олимпиа- ды-2012. При этом предоставляется рассрочка: 10% - при подписании контракта и 90% - после завершения строительства.

Свое и почти свое

В целом покупка недвижимости в Англии стандартизирована. Все функции четко поделены. За юридическую сторону - сбор, проверку и подготовку документов - отвечает адвокат, чей гонорар составляет 1-3% от цены сделки. Ответственность риелтора - поиск покупателя. «Многие пытаются выйти напрямую на продавца, но это не имеет смысла, так как агент работает за очень низкую, по российским меркам, комиссию - 0,75-1,5% от стоимости объекта, - говорит Елена Юргенева. - Комиссию платит продавец, поэтому агент действует в его интересах и по закону обязан получить лучшие условия при продаже. Если покупатель хочет, чтобы агент представлял его интересы, он обращается в независимую службу The Buying Solution. Услуги ее агентов оплачиваются в размере 1,5-2,5% от стоимости сделки, и во многих случаях это обоснованно: эксперт может выторговать дополнительный дисконт».

Правовые особенности связаны, как правило, с формой собственности. «Иногда передача права на квартиру сопряжена с формальностями, если земля принадлежит другому лицу. Необходимо разрешение этого лица - например, герцога Вестминстерского при покупке квартиры в Мэйфэре», - рассказывает Екатерина Тейн. В Англии существует несколько возможных видов собственности на объект. Распространены два: freehold и leasehold - безусловный и арендный.

Freehold - это покупка в собственность объекта и земли, на которой он находится. Обычно эта форма распространяется на дома и поместья. Собственник имеет полное право распоряжаться территорией и строениями на ней. Правда, владелец обязан содержать территории и постройки согласно принятым нормам. Такие объекты самые дорогие, зато у их владельца нет никаких обязательных платежей, кроме налогов и коммунальных расходов, и нет риска скрытых платежей.

Leasehold - это, по сути, приобретение недвижимости в долгосрочную аренду. По такой форме продаются квартиры в многоквартирных домах. Арендное право собственности ограничено определенным сроком, хотя иногда он бывает весьма условным - до 999 лет. В договоре оговаривается срок аренды, стоимость земельной ренты, а также права и обязанности арендодателя и съемщика. Большинство таких договоров заключается на 125-150 лет. К тому же владелец недвижимости с арендным правом собственности не менее чем на 21 год имеет право продлить аренду на 90 и более лет. Кроме арендной платы на владельца ложится ежемесячная плата управляющей компании за обслуживание территории (service charge). При этом компания вправе менять сумму без согласования с владельцем. Кроме того, нужно оплачивать аренду земли (ground rent). При leasehold в собственность переходит только то, что «внутри». Можно сделать косметический ремонт, но нельзя изменить внешний вид, проделать дополнительное вентиляционное отверстие и т.д.

Помимо этих двух форм собственности есть еще два промежуточных варианта. Многоквартирные дома иногда находятся в совместной безусловной собственности (share of freehold). «Доля владения» означает, что здание выкуплено владельцами квартир, которые создали компанию, официально владеющую этим зданием. Каждому принадлежит доля и пропорциональная часть акций в компании - владелице здания. По сути, это аналог наших ТСЖ, где вопросы управления домом решаются общим собранием, а количество голосов каждого жильца пропорционально количеству метров, которым он владеет.

Еще одна форма собственности - part buy, part rent. Она подходит людям, которые впервые покупают недвижимость и которым банк не дает ипотечный кредит на необходимую сумму. В таком случае можно выкупить часть квартиры (как правило, от 20 до 60%), а остальную взять в аренду. На владельца ложатся те же расходы, что и при leasehold, плюс арендные платежи - пропорционально невыкупленной доле квартиры. Как правило, покупатель не имеет права в дальнейшем полностью выкупить квартиру, а все изменения в контракте должны быть одобрены компанией-владельцем.

Если при leasehold и freehold собственник может свободно распоряжаться своим имуществом - от продажи до сдачи в аренду, - то при part buy, part rent все действия нужно согласовывать с владельцем здания.

И о кредите

Ипотека доступна для нерезидентов. «Ее можно оформить в английских и европейских банках - в Швейцарии, Монако», - отмечает Екатерина Тейн. Количество ипотечных сделок растет. По данным Ассоциации британских банкиров (ВВА), май 2010-го стал третьим подряд месяцем роста объемов жилищного кредитования. Главная причина - снижение ставок, благодаря чему клиенты рефинансируют свои займы.

Ипотека распространяется и на недвижимость стоимостью свыше £500 тыс. По данным Knight Frank Finance, в мае 2010 года количество ипотечных сделок в этом сегменте выросло на 162% по отношению к маю 2009-го. «Этот феноменальный рост показывает, какой была ситуация с британской недвижимостью в I полугодии 2009 года. Сейчас рынок активно развивается. За март, апрель и май количество ипотечных сделок в сегменте преми- ум-недвижимости увеличилось на 26%», - говорит Елена Юргенева.

За рассмотрение кредитной заявки банк берет 0,5-1,5% от суммы займа. Заемщик также оплачивает услуги ипотечного консультанта, оценщика и страховщика. Кредит дают на срок до 25-30 лет, первый взнос - не менее 30%. Если жилье покупается на первичном рынке, кредит подтверждают не ранее чем за три-шесть месяцев до сдачи дома. Ставки - от 2,5 до 7% в зависимости от срока и суммы. По оценке Knight Frank Finance, россияне могут рассчитывать на 4-5% годовых.

Анна Шехова